European outlook 2010 elaborato da Scenari Immobiliari, presentato a Santa Margherita Ligure al Forum di previsioni e strategie, mette in evidenza che il 2009 si sta confermando come …..
un annus horribilis per l’economia come per il mercato immobiliare. In Italia l’industria delle compravendite vedrà una riduzione del fatturato complessivo del 10,2% a 109,3 miliardi di euro. Il 2010 non vedrà inversioni di tendenza, ma una semplice stabilizzazione.
Secondo l’analisi di Scenari Immobiliari, i prezzi, starebbero continuando a scendere, pur con ritmi un po’ rallentati rispetto ai primi mesi dell’anno. La flessione potrebbe terminare tra l’ultimo trimestre di quest’anno e i primi del 2010.
Nel dettaglio, nel 2009 il fatturato del mercato residenziale scenderà in Italia, secondo le stime, del 10,6% mentre il turistico (seconde case e alberghi) dovrebbe chiudere a -28%.
Pesa in particolare, sul residenziale, l’impossibilità della domanda “marginale” (giovani e immigrati) ad avere finanziamenti o aiuti per entrare nel mercato della proprietà. Il paradosso, mette in luce lo studio, è che si potrebbe arrivare a una bolla di domanda (sono almeno 1,5 milioni di nuclei familiari in questa situazione di pre-mercato) e una bolla di offerta di case nuove finite o in corso di costruzione.
Meno penalizzato il settore terziario, in particolare gli uffici, considerati un investimento difensivo, che dovrebbe chiudere a -5,3%, mentre la crisi economica peserà sul settore industriale nel 2009 per il 17,8%.
Per il 2010 continuerà a soffrire il comparto residenziale, con solo un incremento delle compravendite e non dei prezzi (+1,1% il fatturato atteso), mentre una migliorata situazione congiunturale dovrebbe aiutare i mercati corporate.
Per il mercato immobiliare europeo la crisi si avvicina alla fine e si vedono i primi deboli segnali di ripresa;nei cinque maggiori Paesi (Francia, Germania, Inghilterra, Italia e Spagna) il fatturato dei mercati immobiliari chiuderà il 2009 con un calo del 13,3% sul 2008, per un totale di 596 miliardi di euro.
REDDITIVTA’ DEGLI IMMOBILI IN TRE CITTA’
Il rendimento degli immobili di Milano è più alto di quelli di Roma e Torino,con il 4,6% di rendimento lordo annuo, Milano è la città dove l’investimento nel mattone paga di più. il capoluogo meneghino supera Roma (4,2%) e Torino (4,4%) nel confronto tra le principali città italiane.
Lo ha rilevato l’ufficio studi di idealista.it mettendo in relazione il prezzo medio degli immobili rilevati a luglio, con i canoni di locazione registrati nello stesso periodo;questo dato facilita l’analisi sullo stato attuale del mercato ed è il punto di partenza per tutti quegli investitori che puntano ad un investimento profittevole nel mattone.
A Milano, i quartieri che hanno sofferto i maggiori ribassi dei prezzi di vendita negli ultimi mesi sono tendenzialmente quelli dove il rendimento è più alto. significa che, tenendo conto dei prezzi di affitto sotto la madonnina, l’acquisto dell’immobile verrebbe ammortizzato in meno tempo, pertanto potrebbe essere una buona opzione per potenziali investitori decisi ad acquistare immobili da mettere a reddito.
Il quartiere che garantisce le rendite più alte del capoluogo è Comasina-Bicocca (5,4%), seguito da Corvetto-Rogoredo e Chiesa rossa-Gratosoglio che frutterebbero il 5,3%.
Sopra la media cittadina anche Greco Turro (5%), città studi Lambrate e Lorenteggio-Bande nere, entrambi al 4,7%.
I rendimenti scendono quanto più ci avviciniamo al centro: Fiera-De Angeli (3,6%), Garibaldi-Porta Venezia (3,7%), Navigli-Bocconi (3,9%), Porta Vittoria (4,4%).
IL MERCATO IMMOBILIARE PROSSIMO FUTURO
«Tipologie immobiliari innovative insediabili nel mercato italiano non residenziale» è il titolo dello studio congiunto realizzato da Associazione nazionale costruttori edili e Reag (Real Estate Advisory group), presentato in un workshop il 9 settembre a Roma, nella sede Ance di via Guattani.
La ricerca nasce in una fase di crisi internazionale, che da ottobre 2008 ha avuto ricadute evidenti anche sul mercato immobiliare italiano, caratterizzato oggi da un blocco delle operazioni causato dalle crescenti difficoltà di accesso al credito.
Proprio in questo scenario l’Ance ritiene strategico guardare al futuro: da qui la volontà di individuare nuove prospettive di investimento nel mercato delle costruzioni, sull’esempio di quanto sta avvenendo con successo in altri Paesi europei.
I CONTENUTI DELLA RICERCA
La ricerca Ance-Reag analizza il mercato non residenziale (uffici, commerciale, turistico-alberghiero, logistico-industriale) in 4 Paesi europei: Francia, Germania, Regno Unito e Spagna.
Paesi che, se da una parte sono confrontabili con l`Italia, in quanto economie «mature» nelle quali il settore immobiliare è consolidato, dall’altra hanno dimostrato una maggiore capacità di innovazione rispetto al nostro Paese.
Nuovi concept, mix di funzioni, tecnologie avanzate, elevate prestazioni ambientali sono, infatti, le caratteristiche comuni dei progetti stranieri esaminati (circa 40, con un approfondimento su 6 «casi di studio» ritenuti di particolare interesse in relazione al mercato immobiliare italiano).
Si tratta di interventi realizzati negli ultimi 5 anni o ancora in via di realizzazione, su progetti elaborati da professionisti prevalentemente locali, scelti quindi in quanto espressione specifica del Paese.
L’esame di tali progetti ha permesso di individuare gli aspetti innovativi in ciascuna realtà di riferimento, evidenziando la loro potenziale applicabilità al mercato italiano, generalmente conservativo anche a causa di normative tendenzialmente restrittive (che frenano ad esempio la possibilità di demolire e ricostruire, molto diffusa all’estero).
La ricerca ha puntato a ricostruire le tendenze di innovazione nei singoli comparti del non residenziale, evidenziando le principali caratteristiche di: localizzazione, tipologie e dimensioni prevalenti, standard costruttivi, tipologie di proprietà e di gestione, tendenze degli investitori.Questi i risultati dell’analisi comparata dei 4 Paesi. In Germania, dove i «green building» con tipologia a torre caratterizzano lo skyline delle principali città, è emersa una particolare attenzione agli aspetti della sostenibilità ambientale e del risparmio energetico.
In Spagna è risultata particolarmente evidente la ricerca di mix funzionali, mirati alla condivisione degli spazi per usi diversi e l’utilizzo di nuovi materiali e sistemi di facciata.
Prevalente, in Francia, è risultata la componente tecnologica, con una forte attenzione al miglioramento complessivo della vivibilità e fruibilità del luogo.
La particolarità del Regno Unito è la continuità del processo innovativo. I format realizzati hanno inoltre un carattere estremamente distintivo rispetto alle altre realà europee esaminate.
A cura di Stefano Masullo
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