Il patrimonio complessivo dell’industria dei fondi immobiliari si ferma, alla fine di dicembre 2013, intorno ai 25,6 miliardi di euro. Un dato che, secondo il Rapporto semestrale fondi immobiliari italiani relativo al 2° semestre 2013 e realizzato da Assogestioni, è praticamente stabile rispetto a quanto registrato nel semestre precedente (+0,1%) e alla fine di dicembre 2012 (+0,2%)…..
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Numeri che non cancellano la forte evoluzione registrata nel corso degli ultimi dieci anni (a dicembre 2004 il patrimonio complessivo era nettamente inferiore ai 10 miliardi di euro) ma che confermano le difficoltà legate all’attuale contesto economico. Difficoltà che hanno portato i 203 fondi censiti da Assogestioni a registrare, alla fine di dicembre 2013, un totale delle attività pari a 41.032 milioni di euro, con una diminuzione annua del 1,7% e un decremento nel secondo semestre del 2%.
Analisi del mercato dei fondi immobiliari
Dati di sintesi e tendenze in atto
Il mercato dei fondi immobiliari italiani è pari al 3% dell’industria italiana del risparmio gestito. I 203 fondi censiti da Assogestioni a dicembre 2013 hanno registrato un totale delle attività pari a 41.032 milioni di euro, con una diminuzione annua del 1,7% e un decremento nel secondo semestre del 2%. Il patrimonio ha registrato variazioni molto lievi sia a livello annuo (+0,2%) sia a livello semestrale (+0,1%) restando ad un valore praticamente stabile rispetto a dicembre 2012 (25.598 milioni di euro). Questi trend sono da attribuire al venir meno nel campione di una società e alla svalutazione degli immobili in portafoglio.
L’indebitamento complessivo, ossia il valore dei finanziamenti complessivamente ricevuti sia direttamente sia indirettamente tramite partecipazioni di controllo in società immobiliari, è diminuito del 5% rispetto all’anno precedente arrivando a 14.624 milioni di euro.
Il numero dei fondi che fanno ricorso alla leva, ossia effettuano operazioni di finanziamento per incrementare le attività investite, in costante diminuzione da giugno 2011, ha ripreso ad aumentare nel corso del 2013. A dicembre esso rappresenta il 78% dei 203 fondi analizzati.
Il grado di utilizzo della leva, ossia il rapporto tra quanto ciascun fondo si è indebitato e quanto avrebbe potuto potenzialmente indebitarsi è sceso al 63,5%.
I nuovi fondi divenuti operativi nel semestre sono tutti riservati ad investitori qualificati o istituzionali e a distribuzione di proventi. Sette sono stati costituiti mediante apporto misto e due in modalità ordinaria. Un solo fondo è speculativo. Sei prodotti sono a emissioni successive di quote e/o drawdown. La durata media dei nuovi fondi è pari a 19 anni.
A dicembre 2013 l’offerta di fondi immobiliari è composta dal 90% di fondi riservati e dal 10% di fondi retail. Osservando i clienti a cui si è rivolto il fondo e la modalità di costituzione del portafoglio immobiliare si distinguono le seguenti tipologie:
– 15 fondi retail costituiti in modo ordinario (3.024 milioni di euro di patrimonio);
– 6 fondi retail costituiti mediante apporto (1.400 milioni di euro di patrimonio);
– 31 fondi riservati costituiti in modo ordinario (3.154 milioni di euro di patrimonio);
– 151 fondi riservati costituiti mediante apporto (18.020 milioni di euro di patrimonio).
I fondi costituiti con modalità ordinaria e rivolti agli investitori istituzionali sono quelli che hanno registrato nell’anno la crescita dei dati di stock maggiore, con un attivo e un patrimonio che salgono rispettivamente del 31% e del 36%.
I fondi speculativi immobiliari rappresentano, con 46 prodotti, quasi un quarto dell’offerta complessiva, il 10% dell’attivo complessivo (4,3 miliardi di euro) e il 4% del patrimonio totale (1,1 miliardi di euro).
Questi prodotti sono caratterizzati da una elevata leva finanziaria, in quanto ad essi è consentita la facoltà di derogare ai limiti normativi di indebitamento. Infatti, se i fondi non speculativi hanno una leva media ponderata del 59%, questi arrivano al 115%.
Sono 23 le società di gestione del risparmio coinvolte nell’istituzione e nella gestione dei fondi immobiliari.
Tra le SGR interessate, 18 hanno per oggetto esclusivo l’istituzione di fondi chiusi immobiliari, mentre 5 istituiscono e gestiscono anche fondi aperti. Infine, mentre 10 di esse hanno istituito fondi rivolti sia a investitori retail sia a investitori istituzionali o qualificati, 11 hanno istituito solo fondi riservati e 2 solo fondi retail.
Il mercato immobiliare continua ad essere molto concentrato: i primi tre gruppi detengono il 47% delle attività totali e il 52% del patrimonio complessivo.
I fondi possono essere distinti in diverse categorie in relazione all’esposizione prevalente (>60%) nei diversi settori:
– Uffici: 56 fondi (12.292 milioni di euro di patrimonio);
– Misti: 43 fondi (6.776 milioni di euro);
– Commerciale: 13 fondi (1.207 milioni di euro);
– Altro: 25 fondi (2.120 milioni di euro);
– Residenziale: 29 fondi (1.550 milioni di euro);
– Turistico/Ricreativo: 12 fondi (597 milioni di euro);
– Industriale: 8 fondi (445 milioni di euro);
– Logistica: 3 fondi (120 milioni di euro),
Questa distribuzione, che vede prevalere gli Uffici, è stabile da oltre due anni.
Negli ultimi anni le condizioni di mercato hanno comportato una riduzione del livello delle movimentazioni del portafoglio immobiliare.
Durante il 2013 sono stati acquistati e conferiti immobili per 3,3 miliardi di euro, mentre ne sono stati venduti 1,5 milioni di euro. Rispetto all’anno precedente sono aumentati gli acquisti e i conferimenti degli immobili, ma i valori rimangono ancora al di sotto della media degli ultimi 5 anni.
Oltre l’80% degli acquisti e dei conferimenti di immobili è imputabile a fondi che hanno richiamato impegni nel corso dell’anno.
La composizione delle attività è variata leggermente rispetto allo stesso periodo del 2012, ma risulta molto più concentrata rispetto a come si presentava 5/6 anni fa. Essa risulta così ripartita:
– immobili e diritti reali immobiliari: 88,6% (-0,6% rispetto a dicembre 2012);
– valori mobiliari e liquidità: 7% (+0,4% rispetto a dicembre 2012)
– partecipazioni di controllo in società immobiliari: 1,8% (+0,2% rispetto a dicembre 2012);
– strumenti rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione: 0,2% (+0,2% rispetto a dicembre 2012)
– altro: 2,3% (-0,2% rispetto a dicembre 2012).
L’investimento complessivo in immobili, ossia quello diretto e quello realizzato tramite partecipazioni di controllo in società immobiliari, è pari a 38.170 milioni di euro, diminuendo del 1,3% in un anno. La ripartizione degli investimenti per destinazione d’uso è in linea con gli anni precedenti e vede ancora prevalere immobili adibiti ad uso “Uffici” (52%). Seguono la destinazione d’uso “Altro” (13%), “Commerciale” (13%), “Residenziale” (11%), “Turistico/Ricreativo” (5%), “Industriale” (3%), “Logistica” (3%) e “RSA” (1%).
Le modifiche più alte rilevate nell’anno riguardano gli immobili ad uso “Altro” e “Residenziale”, in aumento rispettivamente del 2,5% e del 1,9%, e quelli ad uso “Uffici”, in diminuzione del 3,6%. La ripartizione degli immobili per area geografica vede stabile e prevalente il Nord Ovest (43%), seguono il Centro (34%), il Nord Est (11%), il Sud e Isole (9%) e infine l’Estero (3%).
Fonte: AdvisorWorld.it
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