Secondo i dati contenuti nell’analisi del patrimonio informativo di EURISC (il Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF) la domanda dei mutui potrebbe far pensare che le famiglie italiane, se non ancora completamente uscite dalla crisi, quanto meno iniziano a …..
comportarsi come se lo fossero: il mese di Agosto, infatti, fa segnare un +9% della domanda rispetto allo stesso mese dello scorso anno (dato ponderato sui giorni effettivamente lavorati).
Nello specifico, crescono maggiormente le domande di mutuo per fasce di importo più basse (al di sotto dei 150.000€) e tornano a ridursi le durate medie (crescono maggiormente le domande di mutuo con durata < 20 anni). Questi dati potrebbero trovare conferma nel fatto che i prezzi delle abitazioni hanno registrato una flessione a partire dal secondo trimestre del 2009.Sembra quindi che la parte peggiore della crisi possa considerarsi definitivamente alle spalle, dopo che la domanda di mutui registrata in tutti i mesi del 2009, eccezion fatta per il mese di Gennaio, ha continuato a confermare l’inversione di tendenza rispetto ai corrispondenti mesi del 2008.L’uscita dal tunnel e il ritorno della fiducia trova ulteriore riscontro nell’analisi aggregata della domanda nei primi 8 mesi dell’anno, in cui la crescita è stata complessivamente pari al 4%: non siamo ancora ai valori di crescita del 2007 rispetto al pari periodo del 2006, ma comunque siamo ormai lontani dallo scivolone fatto registrare lo scorso anno, quando ad Agosto la domanda dei primi otto mesi era calata complessivamente del 2% rispetto allo stesso periodo del 2007.I principali driver di crescita della domanda sono da ricercarsi nel contributo dato dalla quota parte di mutui rinegoziati, nonché all’abbassamento dei tassi di interesse, ma senz’altro hanno contribuito anche la percezione da parte degli italiani dell’acquisto della casa come investimento (e non come spesa) e una rinnovata maturità e fiducia tra mutuatori e mutuatari.A questo ci pare di poter aggiungere, oltre all’aggiustamento verso il basso dei prezzi degli immobili per adeguarli al periodo di “magra”, una lenta ma graduale crescita della fiducia degli italiani, fiducia sul fatto che il peggio è ormai passato.I MUTUI SOSTENGONO GLI IMPIEGHI BANCARI
Secondo l’Area Research & Intelligence di Bmps questo potrebbe essere il terzo ed ultimo anno di crisi per il mercato immobiliare. Infatti, dopo un 2008 nel segno del profondo rosso, le evidenze sul settore delle abitazioni e dei mutui nel 2009 rimangono fosche ma lasciano comunque intravedere segnali di ripresa e spingono gli operatori del comparto a guardare al prossimo biennio con un cauto ottimismo.
Proprio a cavallo tra fine 2008 e inizio 2009 il settore ha mostrato i maggiori ed inconfutabili segnali del proprio malessere: compravendite giù del 20%, prezzi in calo del 3,5%, tempi medi di vendita superiori ai 6 mesi, forbice tra prezzo medio richiesto e quello finale di vendita vicina al 15%, erogazioni mutui in flessione del 20%, rate dei mutui pari al 40% dei redditi delle famiglie italiane.
Numeri poco confortanti, ma senz’altro migliori di quelli visti in altri paesi europei; frutto del maggior equilibrio con cui il mercato italiano si è mosso nelle fasi di ciclo espansivo e che oggi necessita di azioni di “deleveraging” meno intense.
Complici la progressiva riduzione del livello dei tassi di interesse (che ha favorito la domanda) e le misure di sostegno all’economia varate dal governo, nel secondo trimestre 2009 l’emorragia sembra essersi perlomeno fermata: ritorna maggior interesse dei privati per il “mattone”, migliora il tasso tendenziale di decrescita sia delle erogazioni dei mutui che delle compravendite.
LA DINAMICA DEL MERCATO IMMOBILIARE
Il nuovo Italian Capital Markets Bulletin diffuso da Jones Lang LaSalle esamina il mercato degli investimenti diretti di immobili commerciali in Italia nella prima metà del 2009 e analizza le prospettive per i prossimi mesi.
Le transazioni immobiliari dirette di asset commerciali in Italia hanno totalizzato €1,4 miliardi nel primo semestre dell’anno, con una riduzione del 30% rispetto allo stesso periodo del 2008, tornando ad un livello che si assesta sui volumi registrati nel 2004-2003.
Nel mese di giugno abbiamo finalmente visto una ripresa di fiducia da parte degli investitori che hanno deciso di tornare attivi sul mercato, con un numero di transazioni, nel secondo trimestre, in deciso aumento rispetto a quello registrato nei primi tre mesi dell’anno: 23 contro 13 del primo trimestre ,certo i volumi sono ancora bassi se paragonati ai livelli del 2006-2007, ma è positivo il ritorno di fiducia degli investitori. In Italia probabilmente dovremo aspettare qualche anno prima di vedere nuovamente dei grandi deals (€50 Bn) come nel 2006-2007, soprattutto nel settore office.
L’Italia rimane un mercato di limitate dimensioni, nonostante la sua quota sul totale europeo sia cresciuta dal 3% (H1 2008) al 6% (H1 2009). Nei prossimi mesi il mercato italiano continuerà ad essere dominato da investitori locali, mentre proseguirà la tendenza degli stranieri a vendere per uscire dal nostro mercato e rivolgersi verso mercati più liquidi, trasparenti e con rischi minori (Londra e Parigi).
Riteniamo che, in Italia, i rendimenti abbiano toccato il picco più alto del ciclo di crescita, per tutti i settori immobiliari e che la tendenza nei prossimi mesi sia alla stabilizzazione. Ciò è soprattutto vero per gli uffici prime, dove l’ulteriore diminuzione nei valori attesa per i prossimi mesi, saranno imputabili soprattutto alla riduzione dei canoni.
Altre aspettative per il 2009
Gli investitori domestici domineranno il mercato degli investimenti immobiliari in Italia nei prossimi mesi; c’è ancora grande attesa per il potenziale di investimento degli istituzionali, soprattutto casse di previdenza, poco presenti nella prima parte dell’anno a causa delle difficoltà sia nel trovare un prodotto adeguato alle loro richieste sia a gestire in maniera efficace processi decisionali articolati.
Chi potrà comprare nei prossimi mesi, continuerà a scegliere asset prime, con un basso rischio, localizzati in zone prime e con la garanzia di un flusso di cassa costante, un inquilino sicuro e, di conseguenza, con un basso rischio di vacancy;
Rimane la preoccupazione legata alle previsioni negative sulla disoccupazione che lasciano prevedere per i prossimi mesi ulteriori difficoltà per il mercato locativo soprattutto per il settore degli uffici. Ciò contribuirà ad un’ulteriore pressione sui canoni di locazione.
I prime yields si stanno stabilizzando per tutti i settori e prevediamo che nei prossimi mesi la diminuzione nei valori degli immobili sarà legata soprattutto alla diminuzione dei canoni di locazione.
Molte società sono in difficoltà finanziarie e la tendenza diffusa tra le banche è di prevenire il ricorso alla bancarotta in modo da evitare perdite ingenti legate ai tempi lunghi che in Italia caratterizzano generalmente queste procedure; inoltre oggi, rispetto a 6 mesi fa, le banche hanno più chiara la strategia da seguire e riteniamo che diverranno più attive nei prossimi mesi, nonostante rimarranno comunque caute nella concessione del credito.
In genere, a metà anno, possiamo dichiarare che esiste un ottimismo, pur se cauto, tra gli investitori ed esistono delle buone opportunità in tutti i settori (uffici, logistica e retail) che gli investitori più accorti cercheranno di assicurarsi nei prossimi mesi.
Elementi chiave 2009
Nel secondo trimestre del 2009, l’attività di investimenti immobiliari in Italia ha fatto registrare una crescita significativa sia nel volume investito s
ia nel numero di transazioni. Gli investimenti registrati sono stati pari a circa €870 milioni, un incremento del 51% rispetto al volume del primo trimestre dell’anno. I settori più dinamici negli ultimi mesi della prima metà dell’anno sono stati quello degli uffici e retail, mentre hotel e logistica hanno mostrato maggiori difficoltà, soprattutto la logistica.
Mercati
Le provincie di Roma e Milano, includendo anche Monza (non più nella provincia del capoluogo lombardo) hanno attratto il 65% del volume totale investito nella prima metà del 2009, confermando l’attitudine degli investitori a rivolgersi a mercati core nei momenti negativi del ciclo immobiliare. A Milano l’attività ha interessato quasi esclusivamente il settore degli uffici mentre a Roma, oltre agli uffici, sono state registrate transazioni aventi come oggetto importanti unità commerciali (Galleria Alberto Sordi ed il Centro Commerciale Tiburtino a Guidonia).
A cura di Stefano Masullo
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