Secondo l’edizione di quest’anno dell’UBS Global Real Estate Bubble Index, Miami mostra il rischio di bolla più elevato tra le città analizzate, seguita da Tokyo e Zurigo.
Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer UBS WM Italy, UBS Europe SE, Succursale Italia
Negli ultimi quattro trimestri, i prezzi globali delle abitazioni sono rimasti praticamente invariati in termini reali (corretti per l’inflazione), poiché l’accessibilità economica ha frenato la domanda. Per lo studio, UBS ha analizzato i prezzi delle proprietà residenziali in 21 grandi città del mondo.
Miami presenta il rischio di bolla più alto tra le città analizzate in questo studio.
Un rischio elevato di bolla si riscontra anche a Tokyo e Zurigo. Un rischio accentuato è evidente a Los Angeles, Ginevra, Amsterdam e Dubai. Quest’ultima ha registrato il maggiore aumento del rischio rispetto all’edizione precedente, insieme a Madrid.
I rischi sono moderati a Sydney, Vancouver e Toronto. Madrid, Francoforte e Monaco rientrano anch’esse nel gruppo a rischio moderato. Secondo l’indice, Londra, Parigi e Milano presentano un basso rischio di bolla. Al di fuori dell’Europa, Hong Kong, San Francisco, New York e San Paolo si trovano nella stessa categoria, con San Paolo che mostra il rischio più basso tra tutte le città analizzate.
I mercati immobiliari globali hanno continuato a raffreddarsi in media. Matthias Holzhey, autore principale dello studio presso il Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, spiega: “L’euforia diffusa si è attenuata, con il rischio medio di bolla nelle grandi città in calo per il terzo anno consecutivo.” Le città segnalate come ad alto rischio nel 2021, come Francoforte, Parigi, Toronto, Hong Kong o Vancouver, hanno visto una diminuzione media dei prezzi reali di quasi il 20% dai massimi, a seguito dell’aumento dei tassi d’interesse negli anni successivi. In confronto, i prezzi corretti per l’inflazione nelle città con minori squilibri sono diminuiti in media di circa il 5%.
Tuttavia, alcune città fanno eccezione. Negli ultimi cinque anni, Dubai e Miami sono state in testa con una crescita media dei prezzi reali di circa il 50%. Tokyo e Zurigo seguono, con una crescita rispettivamente del 35% e quasi del 25%. Rispetto all’anno scorso, Madrid ha registrato la crescita reale dei prezzi più forte tra tutte le città analizzate, con un aumento del 14%.
La scarsa accessibilità aumenta il rischio di regolamentazione
Hong Kong è la città meno accessibile dello studio, richiedendo circa 14 anni di reddito per acquistare un appartamento di 60 mq. I prezzi si sono anche distaccati dai redditi locali a Tokyo, Parigi e Londra, dove il rapporto prezzo/reddito supera il fattore 10. In generale, per un lavoratore qualificato, lo spazio abitativo finanziariamente accessibile è in media circa il 30% più piccolo rispetto al 2021.
Quando la proprietà immobiliare diventa troppo costosa per i cittadini, spesso vengono introdotte ulteriori regolamentazioni. Maciej Skoczek, autore dello studio presso UBS Global Wealth Management, sottolinea: “Regole più severe, dalle nuove tasse ai divieti di acquisto fino alle misure di controllo degli affitti, hanno ridotto l’attrattiva di mercati un tempo molto richiesti come Vancouver, Sydney, Amsterdam, Parigi, New York, Singapore e Londra.”
Tuttavia, il continuo – e probabilmente insostenibile – aumento del debito pubblico potrebbe dare nuovo slancio al mercato immobiliare negli anni a venire. In un periodo di repressione finanziaria, aumenta la domanda di asset con rendimenti reali positivi, come gli immobili. Nel breve termine, si prevede che le banche centrali ridurranno i tassi di riferimento entro il 2026, abbassando gradualmente i costi reali di finanziamento.
L’offerta limitata nella maggior parte dei centri urbani sostiene ulteriori aumenti dei prezzi.
Fonte: InvestmentWorld.it
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