PIMCO: Inflazione immobiliare negli USA da ostinatamente alta a ostinatamente bassa

Guardando al futuro, riteniamo non solo che l’inflazione immobiliare sia ormai alle nostre spalle, ma anche che l’inflazione degli affitti si manterrà ben al di sotto dei livelli medi precedenti al COVID.

Storia recente

Dopo che l’eccesso di offerta abitativa ha contribuito alla crisi finanziaria globale del 2008, il mercato immobiliare statunitense si è normalizzato solo gradualmente dal 2012 al 2019. La costruzione di nuove unità abitative è rimasta al di sotto del ritmo di formazione delle famiglie, il che ha contribuito a ridurre la sovraccapacità, e sia la rivalutazione delle case (HPA) che l’inflazione degli affitti (owners’ equivalent rent, OER) sono aumentati a un ritmo lento e costante.

Tuttavia, dal 2020 al 2021, la domanda di abitazioni è aumentata durante la pandemia a causa dei tassi di interesse straordinariamente bassi, del cambiamento nelle preferenze dei consumatori verso l’acquisto di una casa, dei consistenti trasferimenti fiscali e della forte crescita economica. Il decennio post-crisi finanziaria globale caratterizzato da deficit edilizio, unito all’impennata della domanda, ha portato ad un aumento dei prezzi delle case di circa il 20% annuo in media nelle principali aree metropolitane, un ritmo che non si era mai visto nemmeno durante il boom immobiliare precedente alla crisi finanziaria globale (dati sui prezzi delle case tratti dagli indici S&P Cotality Case-Shiller).

Le dinamiche dell’inflazione degli affitti

Con l’aumento dei prezzi delle abitazioni a un ritmo senza precedenti durante la pandemia, un aumento simile dell’inflazione degli affitti era solo una questione di tempo. I prezzi delle unità residenziali sono strettamente legati ai canoni di locazione, perché 1) gli investitori in immobili a reddito richiedono un certo rendimento sui loro investimenti e 2) con l’aumento dei prezzi delle case in rapporto ai redditi, l’acquisto di una casa diventa meno accessibile, facendo aumentare la domanda di affitti. Con un certo ritardo (circa 12 mesi), i nuovi canoni di locazione sono aumentati in linea con i prezzi delle case, secondo i dati dell’indice dei prezzi al consumo (CPI) degli Stati Uniti.

Tuttavia, gli affitti non aumentano in modo uniforme. Secondo lo U.S. Census Bureau, circa il 20% degli affittuari cambia casa ogni anno. Un aumento dei canoni dei nuovi contratti di locazione, quindi, influisce rapidamente e completamente su circa il 20% della popolazione degli inquilini, mentre il restante 80% che rinnova il contratto di locazione tende a vedere aumenti molto più graduali. I proprietari in genere preferiscono mantenere gli inquilini esistenti a causa dei costi iniziali associati ai nuovi inquilini e al mancato incasso del canone durante il periodo di sfitto. Di conseguenza, la variazione netta dell’affitto avviene lentamente; ci vogliono circa quattro anni in più perché i rinnovi raggiungano i canoni di locazione dei nuovi inquilini.

 I dati suggeriscono che il tempo necessario affinché i canoni dei rinnovi si allineassero a quelli dei nuovi contratti è stato il motivo principale per cui l’OER è rimasto ostinatamente più alto per un periodo più lungo. Un altro fattore che ha contribuito è stato il significativo afflusso di immigrazione umanitaria negli Stati Uniti dal 2022 al 2024; la maggior parte di queste nuove famiglie era limitata al mercato degli affitti a causa delle restrizioni nell’accesso al credito.

A che punto sono i prezzi delle case negli Stati Uniti?

Il pendolo ha oscillato nella direzione opposta. L’accessibilità abitativa era diminuita a causa dell’aumento dei tassi di interesse in risposta all’inflazione e della forte rivalutazione dei prezzi delle case rispetto alla crescita dei salari osservata durante la pandemia. Ora, sebbene la crescita del PIL statunitense rimanga piuttosto forte, l’inflazione dei salari reali si è raffreddata e i livelli retributivi non si sono completamente adeguati ai costi ora molto più elevati di acquisto e manutenzione di una casa. Le politiche sull’immigrazione dell’amministrazione Trump hanno rallentato la formazione di nuove famiglie e la normalizzazione del lavoro da remoto ha ridotto l’urgenza di cambiare casa per avere più spazio. Infine, l’aumento della costruzione di nuovi edifici plurifamiliari a seguito della pandemia sta ora immettendo nuova offerta in un mercato caratterizzato da domanda tiepida. La nuova offerta ha pesato in modo particolare sugli affitti nelle città della Sun Belt.

Negli ultimi 12 mesi, questa combinazione di fattori ha portato a una stagnazione della crescita dei prezzi delle case. In termini reali (al netto dell’inflazione), l’HPA è in realtà negativo, uno sviluppo positivo perché dovrebbe migliorare l’accessibilità abitativa nel tempo.

Allo stesso tempo, l’inflazione degli affitti sta rallentando rapidamente. I nuovi dati sui contratti di locazione di Zillow mostrano aumenti dei canoni a un tasso annuo del 2,1%, quasi il 50% in meno rispetto alla norma pre-COVID. L’inflazione degli affitti delle abitazioni unifamiliari, misurata da Cotality, è ancora più bassa, con una crescita inferiore all’1% annuo per la prima volta dalla crisi finanziaria globale. Anche il divario tra i canoni di locazione dei nuovi contratti e quelli dei rinnovi si è in gran parte normalizzato, alleviando un’altra fonte persistente di inflazione nel mercato degli affitti.

Le prospettive per l’inflazione degli affitti non sembrano molto diverse. Sebbene il ritmo della nuova offerta abitativa abbia già subito un rallentamento, i dati mostrano anche che le case in affitto rimangono sul mercato più a lungo, il che potrebbe spingere i proprietari a ridurre ulteriormente gli affitti sia per i nuovi contratti che per i rinnovi nei mesi a venire.

Conclusione

Il tasso di inflazione degli affitti negli Stati Uniti dovrebbe voltare pagina quest’anno, passando da livelli ostinatamente elevati a sorprendentemente bassi — scendendo addirittura dal 30% al 50% al di sotto dei valori normali pre-COVID. Considerando che l’inflazione degli affitti (affitti e OER) rappresenta poco più del 30% dell’indice CPI core, un rallentamento di 1 punto percentuale ridurrebbe l’inflazione core del CPI di 0,3 punti percentuali. Questo, insieme alla diminuzione delle pressioni sui costi legate ai dazi e all’aumento della produttività che riduce i costi del lavoro per unità di produzione, dovrebbe rassicurare la FED sul fatto che l’inflazione sta tornando in modo sostenibile al target di lungo periodo del 2%.

Negli ultimi anni, l’OER si è dimostrato ostinatamente alto. Quest’anno potrebbe rivelarsi ostinatamente basso, offrendo alla FED margine per normalizzare ulteriormente i tassi di interesse.