PGIM : Il settore immobiliare si trova in una posizione favorevole in un contesto caratterizzato da elevata incertezza economica e geopolitica a livello globale, offrendo agli investitori l’opportunità di investire in asset con redditi inflation-linked a valori relativamente bassi, a seguito della forte correzione di mercato registrata negli ultimi anni.
A cura di Greg Kane, Head of European Investment Research Real Estate di PGIM
La crescita contenuta dell’offerta in tutti i segmenti del mercato implica che i tassi di occupazione degli immobili siano destinati a rimanere elevati indipendentemente dall’andamento dell’economia, contribuendo alla prevedibilità dei flussi di cassa. Il timore che i tassi di interesse di mercato a breve termine rimangano elevati sta frenando la liquidità. Tuttavia, ciò crea a sua volta l’opportunità di acquisire asset a valutazioni interessanti e di posizionare i portafogli in modo da beneficiare del potenziale rialzo ciclico futuro.
Tra gli investitori globali, la diversificazione sta tornando ad assumere un ruolo di primo piano. Ciò è legato a due fattori principali. In primo luogo, vi è un elevato grado di imprevedibilità nell’evoluzione degli eventi globali, il che rende opportuno distribuire l’esposizione per evitare il rischio di concentrazione strategica o geografica. In secondo luogo, le differenze nei fattori che determinano i rendimenti di mercato, regionali e settoriali — così come nelle previsioni — si sono ampliate; pertanto, i vantaggi derivanti dal detenere un portafoglio diversificato — e il potenziale di sovraperformance derivante da un’allocazione efficace del portafoglio — sono in aumento.
Pilastri strutturali e tattici
La nostra allocazione strategica tra strategie azionarie immobiliari e strategie di credito immobiliare è fortemente orientata verso asset legati alla domanda di beni di prima necessità, garantendo così un carattere difensivo e una resilienza ai flussi di cassa sottostanti. Questo primo pilastro strutturale degli investimenti è rappresentato dalla “Everyday Life”: sviluppo, finanziamento e proprietà di quelle tipologie immobiliari che costituiscono le fondamenta delle città e delle aree metropolitane di tutto il mondo. In altre parole, si tratta di fornire spazi in cui le famiglie possano abitare, procurarsi beni essenziali e soddisfare le crescenti esigenze in materia di dati e connettività.
Il secondo pilastro ha una natura più tattica ed è legato ai settori in cui rileviamo un momentum di mercato favorevole. Il potenziale di rialzo dei titoli ciclici, i bassi valori di ingresso e le esigenze di capitale ancora presenti, legato alle esigenze di rifinanziamento e ai requisiti di spesa in conto capitale, sostengono le opportunità di generare rendimenti attraverso la creazione di valore nel tempo. Tuttavia, i venti contrari del mercato nel breve termine implicano la necessità di un approccio selettivo nel perseguire tali opportunità nel contesto attuale.
Everyday Life
Il settore più importante per gli investimenti legati alla “Everyday Life” — quello residenziale — è in forte espansione. Le modalità per investire nel segmento abitativo possono variare in modo significativo tra le diverse regioni del mondo e all’interno delle stesse. Esistono tuttavia alcuni elementi comuni: la crescente difficoltà di accesso alla proprietà immobiliare, la carenza di alloggi moderni nelle grandi città e il numero crescente di studenti e anziani che necessitano di soluzioni abitative più specializzate. Inoltre, gli effetti della tecnologia e dell’aumento della produttività sul mercato del lavoro stanno creando dei vincitori – per i quali l’aumento dei redditi e della ricchezza alimenta la domanda di alloggi in linea con lo stile di vita – e perdenti– per i quali la sostituzione dei posti di lavoro e la crescita salariale più contenuta aumentano l’importanza di un’offerta di alloggi a prezzi accessibili.
Il senior housing rappresenta una strategia ad alta convinzione, sostenuta da un’imminente ondata di crescita nel segmento della popolazione di età superiore agli 80 anni nella maggior parte dei mercati sviluppati, nonché da solide prospettive di crescita dei canoni di locazione, supportate dall’attuale basso tasso di sfitto e da una pipeline di nuova offerta limitata. Gli Stati Uniti rimangono il principale mercato di investimento a livello globale, ma le opportunità di creare e ampliare piattaforme operative in mercati meno maturi in Europa e nell’Asia-Pacifico stanno diventando sempre più interessanti.
Le strategie relative al settore residenziale e al multifamily devono affrontare ulteriori ostacoli operativi nel breve termine a causa dei costi di costruzione elevati. Tuttavia, negli Stati Uniti permane un eccesso di offerta di appartamenti che deve ancora essere assorbito dal mercato, il che indica che, per il momento, le opportunità di credito risultano relativamente interessanti, incluse le strategie di finanziamento bridge-to-agency.
I segmenti di mercato statunitensi caratterizzati da canoni di locazione più elevati stanno registrando performance superiori alla media, sostenuti dalla crescita della produttività e dei salari nelle principali città. Le previsioni di crescita dei canoni nel segmento multifamily in Australia, Giappone e nell’Europa continentale centrale sono sostenute dai bassi tassi di sfitto e dall’aumento della domanda legata all’urbanizzazione.
I modelli abitativi ad alta densità, come gli alloggi per studenti e il co-living, offrono una via per migliorare la fattibilità dei progetti e, aspetto importante in Europa, non sono soggetti a vincoli così rigidi in materia di controllo degli affitti, consentendo una maggiore crescita dei canoni di locazione. Le abitazioni prefabbricate (manufactured housing) negli Stati Uniti offrono rendimenti interessanti corretti per il rischio, sostenuti da un basso onere di investimenti in conto capitale, il che risulta vantaggioso in un contesto caratterizzato da costi volatili.
Accanto al segmento residenziale, anche le infrastrutture urbane offrono opportunità, tra cui il retail di generi di prima necessità e le strutture mediche ambulatoriali negli Stati Uniti. La logistica urbana continua a registrare una forte domanda nella maggior parte del mondo, a causa della carenza di strutture moderne all’interno e nei dintorni delle grandi città. La crescita del mercato dei canoni di locazione dei data center a bassa latenza è destinata a rimanere elevata. Le esigenze legate al cloud e all’intelligenza artificiale stanno determinando un forte aumento della domanda, mentre l’offerta è limitata dalla disponibilità di energia elettrica, dalle restrizioni urbanistiche e dai colli di bottiglia delle reti.
Momentum di mercato
Le strategie immobiliari cicliche presentano una maggiore varietà di orientamenti a livello globale, sia dal punto di vista azionario che del credito. Il settore dell’ospitalità appare interessante in Europa e nell’Asia-Pacifico grazie alla ripresa del turismo. Mercati come l’Australia, l’Italia, il Giappone, Singapore e la Spagna sono ben posizionati per cogliere ulteriori rialzi ciclici. Esiste inoltre l’opportunità di modernizzare le piattaforme alberghiere europee di minori dimensioni, compreso il segmento dell’ospitalità open-air.
Tra i settori commerciali, la logistica moderna rappresenta un’opportunità nei principali mercati di distribuzione dell’Asia-Pacifico, dove la riorganizzazione della catena di approvvigionamento genera domanda; in Messico, grazie al proseguimento del reshoring manifatturiero verso il Nord America; e negli Stati Uniti, dove la disponibilità di spazi di maggiore dimensione si è ridotta, indicando un rinnovato potenziale di crescita dei canoni di locazione.
Le opportunità nel settore degli uffici si dividono in due categorie. La prima riguarda il potenziale di crescita dei canoni di locazione, dato che gli occupanti competono per gli scarsi spazi di classe A nei mercati dei central business district caratterizzati da elevato valore e offerta limitata, principalmente in Europa e nell’Asia-Pacifico. La seconda, in particolare sia in Europa che negli Stati Uniti, riguarda i casi in cui questa tesi non trova conferma e gli immobili per uffici esistenti, situati in posizioni strategiche, possono essere convertiti in destinazioni d’uso alternative, in particolare residenziali e alberghiere.
Fonte: InvestmentWorld.it
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